เช็กสีผังเมือง 2567 รู้เรื่องก่อสร้าง ก่อนซื้อบ้านและคอนโด

อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่คนซื้อบ้านจำเป็นต้องรู้ นั่นคือเรื่อง “ผังเมือง” ซึ่งในกรุงเทพมหานคร เป็นทำเลที่อัดแน่นไปด้วยอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง บ้าน ทาวน์โฮม และ คอนโด เพื่อรองรับจำนวนประชากรที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ดังนั้นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครจึงต้องมีการกำหนดสีผังเมืองอย่างชัดเจน เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพทำเล และวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินนั้น โดยล่าสุดได้มีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในปี 2566 และยังคงใช้มาจนถึงปัจจุบัน แม้ว่าจะมีข่าวออกมาว่ายังมีการศึกษาปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง คาดว่าพร้อมจะประกาศใช้ใหม่ในปี 2568 คนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด จึงควรเรียนรู้เรื่องสีสันต่างๆ ของผังเมือง

ผังเมือง 2567 มีอะไรเปลี่ยนแปลงบ้าง

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครในปี 2567 เป็นการใช้ผังเมืองฉบับที่มีการแก้ไขล่าสุดในปี 2566 โดยเป็นการปรับปรุงตามระดับความเจริญของแต่ละพื้นที่ เน้นวางผังเมืองเพื่อส่งเสริมการใช้ประโยชน์ในพื้นที่นั้น นอกจากจะเปลี่ยนสีสื่อความหมายในแต่ละทำเลแล้ว ยังรายละเอียดสำคัญที่คนซื้อบ้าน ซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ต้องทำความเข้าใจคือ

1. เปลี่ยนสีผังเมืองธนบุรี เป็นสีเหลือง

   หลังจากพื้นที่โดยรอบมีการพัฒนาความเจริญแบบก้าวกระโดด ส่วนหนึ่งเป็นผลจากศักยภาพทำเล ที่เด่นเรื่องการคมนาคมทั้ง เรือ ทางด่วน และอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีทอง สีม่วง

2. เพิ่มพื้นที่โซนอนุรักษ์ในกรุงเทพฯ

   บริเวณพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน อาทิ ถนนราชดำเนิน บางลำพู ข้าวสาร หรือเยาวราช ที่มีการแบ่งโซนพื้นที่เชิงพาณิชย์เป็นสีน้ำเงิน พร้อมกำหนดความสูงในการก่อสร้างอาคารรอบเขตพระราชฐาน ไม่เกิน 12 เมตร 16 เมตร และ 20 เมตร

3. ลดพื้นที่จอดรถคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

   อาจจะมีการปรับพื้นที่จอดรถคอนโดจาก 120 ตร.ม. ต่อรถยนต์ 1 คัน เป็น 240 ตร.ม. ต่อรถยนต์ 1 คัน ช่วยลดภาระต้นทุนการก่อสร้างให้กับผู้พัฒนาโครงการ และส่งผลให้ราคาคอนโดถูกลง

4. ผังเมืองเอื้อให้เกิด FAR Bonus

   หรือมาตรการสร้างแรงจูงใจให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และนักธุรกิจภาคเอกชนพัฒนาเมืองให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ และจะได้เพิ่มพื้นที่อาคารได้อีกร้อยละ 5-20 ตามเงื่อนไขที่ทาง กทม. กำหนด

สีของผังเมือง สื่อความหมายแต่ละทำเล

โครงการบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม บนศักยภาพทำเลตามเขตพื้นที่ผังเมือง

1. พินน์ ศูนย์วิจัย

   คอนโดสไตล์เพนท์เฮาส์ ใจกลางพระราม 9 ในเขตผังเมืองสีน้ำตาล

ใจกลางพระราม 9 รายล้อมไปด้วยสาธารณูปโภคจำเป็น ทั้งโรงพยาบาล โรงเรียนชื่อดัง อย่างโรงพยาบาลกรุงเทพ โรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรีกรุงเทพ รวมไปถึงจุดแลนด์มาร์คอย่างเซ็นทรัล พระราม 9 ซึ่งตั้งอยู่ในเขตดินแดง ตามสีผังเมืองคือสีน้ำตาล สื่อถึงเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ทำให้บริเวณนี้รายล้อมไปด้วยบ้านหรู และโครงการคอนโด High Rise และ Low Rise มากมาย และหนึ่งในนั้นคือ โครงการ พินน์ ศูนย์วิจัย คอนโดใหม่สไตล์ Contemporary Modern สะท้อนไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ที่ชอบใช้ชีวิตอย่างมีสไตล์ ใส่ฟังก์ชันต่างๆ ลงไปในการออกแบบห้องชุด พื้นที่ส่วนกลาง และบรรยากาศรอบโครงการ พร้อมความเป็นส่วนตัวสูง เพียง 18 ยูนิต กับรูปแบบห้องขนาดใหญ่เพนท์เฮาส์

5 ขั้นตอนวิธีซื้อคอนโดยังไงให้คุ้มค่า ทั้งราคาและคุณภาพชีวิต

2. เศรษฐสิริ บางนา กม.10

   บ้านเดี่ยวบนทำเลที่ดีที่สุด ในโซนบางนา เขตผังเมืองสีส้ม

ถ้าจะให้นึกถึงทำเลยอดนิยมในการอยู่อาศัยโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ต่างต้องมีภาพของบางนาเข้าไปในหัว เพราะด้วยศักยภาพทำเลที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก และยังเป็นทำเลเด่นเรื่องการเดินทางไปว่าเข้าเมือง หรือออกต่างจังหวัดก็สะดวกรวดเร็ว มีทั้งเส้นถนนที่เชื่อมต่อ ทางด่วน มอเตอร์เวย์ หรือแม้กระทั่งรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เหตุนี้เขตบางนา จึงมีผังเมืองสีส้ม หมายถึง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และในทำเลบางนากำลังเกิดคอมมูนิตี้บ้านหรู สังคมคุณภาพ อย่าง Sansiri 10 East โดยเป็นที่ตั้งของโครงการเศรษฐสิริ บางนา กม.10 บ้านเดี่ยวสไตล์ Georgian ที่ได้แรงบันดาลใจจากสถาปัตยกรรมยุค British Georgian ผสมผสานจุดเด่นของงานดีไซน์ วัสดุที่ใช้ และการออกแบบฟังก์ชันต่างๆ ภายในบ้านให้ลงตัวกับการอยู่อาศัย ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ดี บนทำเลที่สะดวกสบาย

ฉุดไม่อยู่! เวลานี้ต้องยกให้ “บางนา” ทำเลน่าอยู่ Mega Project ขึ้นเพียบ

3. สิริ เพลส ประชาอุทิศ 75

   ทาวน์โฮมราคาดี บนทำเลประชาอุทิศ เขตผังเมืองสีเหลือง

ย่านประชาอุทิศ เป็นเส้นถนนที่เชื่อมต่อหลายเส้นทาง ไม่ว่าจะเป็นสุขสวัสดิ์ พุทธบูชา หรือพระราม 2 ทำให้ใครที่อยู่ในย่านนี้ได้รับความสะดวกในการเดินทาง ถึงแม้จะอยู่ชานเมือง เหตุนี้ประชาอุทิศที่อยู่ในเขตทุ่งครุ่ จึงเป็นสีเหลืองตามสีผังเมือง หรือโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ซึ่งมักจะพบโครงการที่อยู่อาศัย สอดแทรกอยู่ตามซอยต่างๆ ในย่านประชาอุทิศ รวมถึงโครงการทาวน์โฮมสไตล์ Modern Loft ดีไซน์ใหม่ เติมเต็มฟังก์ชันสมบูรณ์แบบ อาทิ เพดานสูงโปร่งกว่า 3.7 เมตร, ห้องอเนกประสงค์ชั้นล่าง, ช่องแสงธรรมชาติ, Pet Friendly และ LIV-24 ปลอดภัยรอบด้าน

ทำความเข้าใจสีผังเมือง มีผลต่อการก่อสร้าง

อัพเดทข้อมูลกันไปแล้วว่าเขตไหน มีผังเมืองสีอะไร ถึงเวลาศึกษาข้อกำหนดเกี่ยวกับการก่อสร้าง ซึ่งตามรายละเอียดผังเมืองมีการแบ่งประเภทที่ดินออกเป็น 6 ประเภท คือ

1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย (สีเหลือง สีส้ม และสีน้ำตาล)

   สีเหลือง = รหัสที่ดิน ย.1 สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ที่ดิน, รหัสที่ดิน ย.2 สร้างทาวน์เฮาส์, รหัสที่ดิน ย.3 สร้างอาคารชุดเล็กและกลาง, รหัสที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมือง ที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

   สีส้ม = รหัสที่ดิน ย.5-ย.7 สร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกแบบ และถ้าเป็นอาคารชุดต้องมีเนื้อที่เกิน 10,000 ตร.ม. อยู่ริมถนนไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

   สีน้ำตาล = รหัสที่ดิน ย.8 - ย.10 เป็นเขตพื้นที่มีความหนาแน่นสูง หรือมีผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก ดังนั้นจึงอนุญาตให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ไม่เกิน 10% ของพื้นที่

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง)

   สีแดง = พื้นที่เพื่อการพาณิชย์ สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ โดยแบ่งออกเป็น พ.1 - พ.5

   • พ.1 และ พ.2 = เน้นพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรรมของชุมชน กิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการและนันทนาการ เพื่ออำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของผู้ที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง

   • พ.3 = เน้นพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรรมของชุมชน กิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการและนันทนาการ เพื่ออำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของผู้ที่อยู่อาศัยทั่วไป ไม่จำเป็นต้องเป็นผู้อยู่อาศัยในพื้นที่

   • พ.4 = เป็นพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เพราะตั้งอยู่ในเขตเข้าถึงง่ายกับการใช้บริการระบบขนส่งมวลชน

   • พ.5 = เป็นพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ นันทนาการ และท่องเที่ยวในระดับเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม (สีม่วง)

   สีม่วง = ที่ดินประเภทรหัส อ.1 - อ.3 สามารถสร้างที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว คอนโด หอพัก ขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูง อาคารชุดขนาดใหญ่ได้

4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว)

   สีขาวมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว = ที่ดินประเภทรหัส ก.1 - ก.3 เน้นรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย (สีน้ำตาลอ่อน)

   สีน้ำตาลอ่อน = ที่ดินประเภทรหัส ศ.1 และ ศ.2 เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์และส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์ การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่อเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว

6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ (สีน้ำเงิน)

   สีน้ำเงิน = ที่ดินประเภทรหัส ส. เป็นที่ดินของรัฐ เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการหรือเพื่อสาธารณะประโยชน์

ระยะห่างระหว่างโรงงาน บ้าน และคอนโด ตามกฎกระทรวง

กระทรวงอุตสาหกรรม ได้ออกกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 กำหนดไว้ดังนี้

1. ห้ามตั้งโรงงานจำพวกที่ 1 (โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักร 5-20 แรงม้า หรือมีจำนวนคนงาน 7-20 คน) และโรงงานจำพวกที่ 2 (โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักรมากกว่า 20 แรงม้า แต่ไม่เกิน 50 แรงม้า หรือมีจำนวนคนงาน 21-50 คน) ในบริเวณดังต่อไปนี้

   • บ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย

   • ภายในระยะ 50 เมตร จากเขตติดต่อสาธารณสถาน ได้แก่ โรงเรียนหรือสถาบันการศึกษา วัดหรือศาสนสถาน โรงพยาบาล โบราณสถาน และสถานที่ทำการงานของหน่วยงานของรัฐ และให้ความหมายรวมถึงแหล่งอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามที่คณะรัฐมนตรีกำหนด




2. ห้ามตั้งโรงงานจำพวกที่ 3 (โรงงานที่มีแรงม้าของเครื่องจักรมากกว่า 50 แรงม้า หรือมีจำนวนคนงานมากกว่า 50 คน) ในบริเวณดังต่อไปนี้

   • บ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย

   • ภายในระยะ 100 เมตร จากเขตติดต่อสาธารณสถาน ได้แก่ โรงเรียนหรือสถาบันการศึกษา วัดหรือศาสนสถาน โรงพยาบาล โบราณสถาน และสถานที่ทำการงานของหน่วยงานของรัฐ และให้หมายความรวมถึงแหล่งอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามที่คณะรัฐมนตรีกำหนด

   • โรงงานจำพวกที่ 3 นอกจากห้ามตั้งในบริเวณตามข้อ 2 แล้วต้องตั้งอยู่ในทำเลและสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมมีบริเวณเพียงพอที่จะประกอบกิจการอุตสาหกรรมตามขนาด และประเภทหรือชนิดของโรงงานโดยไม่อาจก่อให้เกิดอันตรายเหตุรำคาญหรือความเสียหายต่อบุคคลหรือทรัพย์สินของผู้อื่นด้วย

จบทุกธุรกรรมเกี่ยวกับกรมที่ดินผ่านระบบออนไลน์

รวมแอปพลิเคชัน เช็กผังเมือง รู้เรื่องที่ดิน

1. Landuse Plan

   บริการตรวจสอบแผนผังและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมทั่วประเทศ รวมถึงข้อกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารในบริเวณนั้น โดยสามารถสืบค้นและตรวจสอบด้วยเงื่อนไขในการค้นหาต่างๆ อาทิ หมายเลขโฉนดที่ดิน, ตำแหน่งปัจจุบัน (Current Location), ชื่อผังเมืองรวม, ขอบเขตการปกครอง และการระบุตำแหน่งค่าพิกัด ผ่านเว็บไซต์ Landuse Plan

2. LandsMaps

   เป็นแอปพลิเคชันบนเว็บไซต์ จัดทำขึ้นโดยกรมที่ดิน เพื่อแสดงข้อมูลสำคัญต่างๆ อาทิ หมายเลขระวาง เลขที่ดิน เลขโฉนดที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล/อำเภอ/จังหวัด เนื้อที่ สำนักงานที่ดิน ค่าพิกัดสำนักงาน ราคาประเมินรายแปลงกรมธนารักษ์ ค่าพิกัดแปลง ค่าใช้จ่ายในการรังวัด ค่าธรรมเนียมภาษีอากร คิวรังวัด พื้นที่ใช้ประโยชน์ และข้อมูลผังเมืองรวมของกรุงเทพฯ

3. Smartlands

   อีกหนึ่งแอปพลิเคชันที่ถูกจัดทำขึ้นโดยกรมที่ดิน เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงข้อมูลและการบริการต่างๆ ของกรมที่ดินได้ง่าย สะดวกรวดเร็ว พร้อมลดความหนาแน่นในการเดินทางไปทำธุรกรรม ณ กรมที่ดิน

ส่องสีผังเมือง อัปเดตสีความเจริญของแต่ละทำเลไปแล้ว เชื่อว่าวินาทีหลายคนที่กำลังลังเลจะซื้อบ้าน ตัดสินใจได้แน่นอน เมื่อได้ส่องศักยภาพของแต่ละพื้นที่ พร้อมส่องข้อเสนอสุดพิเศษจากแสนสิริ

ขอบคุณที่มา: กรุงเทพมหานคร , สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ , DDproperty , ธนาคารไทยพาณิชย์ , กรมที่ดิน , ระบบตรวจสอบร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร