กู้ซื้อบ้านยากไหม กู้บ้านยังไงให้ผ่าน ไม่โดนปฏิเสธจากธนาคาร

เมื่อผู้กู้เลือกโครงการบ้าน ทาวน์โฮม หรือคอนโดที่ต้องการจะซื้อเรียบร้อยแล้ว อันดับต่อมาคือขั้นตอนสำคัญของการออมเงิน โดยจำเป็นต้องเก็บหอมรอมริบเงินส่วนหนึ่งของรายได้ หรือประมาณ 20% ของราคาบ้านที่จะซื้อ ไว้สำหรับเป็นค่าใช้จ่ายในการจอง ทำสัญญา และเงินดาวน์

ผู้กู้รู้ตัวว่าเป็นมนุษย์รูดบัตรเครดิต แนะนำให้ชำระบัตรเครดิตตรงเวลาและไม่คงค้างยอดจ่ายจนเป็นดินพอกหางหมูเกิน 90 วัน ซึ่งจะทำให้เกิดประวัติไม่ดีในเครดิตบูโร

เพราะการเตรียมตัวเคลียร์หนี้และเช็กประวัติเครดิตบูโรเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะช่วยให้คุณมีโอกาสกู้ซื้อบ้านผ่านมากขึ้น หากคุณพบว่ามีปัญหาด้านเครดิต อย่าเพิ่งท้อ ให้เริ่มแก้ไขทันที เพราะการปรับปรุงเครดิตอาจใช้เวลาหลายเดือนถึงหนึ่งปี นอกจากนี้ การมีประวัติการผ่อนชำระที่ดีก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารพิจารณา ดังนั้นหากคุณมีการผ่อนสินค้าหรือบริการอื่น ๆ อยู่ ควรชำระให้ตรงเวลาเสมอ เพื่อสร้างประวัติการผ่อนชำระที่ดีให้ธนาคารได้เห็น

รายการเดินบัญชีต้องสวย

รายการเดินบัญชีเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาสินเชื่อ การมีรายการเดินบัญชีที่สวยหมายถึงการมีเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่มีการถอนเงินจนเหลือน้อยเกินไป และไม่มีรายการเช็คคืน ซึ่งการทำบัญชีให้สวยนั้นสามารถทำได้หลายวิธี ดังนี้

• ฝากเงินเดือนเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ
• รักษายอดเงินในบัญชีให้อยู่ในระดับที่ดี พยายามไม่ถอนเงินออกจนเหลือน้อยเกินไป
• หลีกเลี่ยงการเบิกเงินเกินบัญชี
• ระวังไม่ให้เกิดรายการเช็คคืน เพราะแสดงให้เห็นว่าคุณกำลังมีปัญหาการเงิน

ห้ามเผลอไปผ่อนสินค้าก่อนกู้

หนึ่งในข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่ทำให้กู้ซื้อบ้านไม่ผ่านคือ การเผลอไปผ่อนสินค้าอื่น ๆ ก่อนยื่นขอสินเชื่อบ้าน การทำเช่นนี้จะส่งผลเสียต่อการพิจารณาสินเชื่อของคุณได้ เพราะภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ทำให้ความสามารถในการกู้ของคุณลดลง เนื่องจากธนาคารอาจมองว่าคุณมีความเสี่ยงสูงในการผิดนัดชำระหนี้ เพราะไม่มีกำลังในการจ่ายหนี้หลายทางไหวนั่นเอง

เอกสารการกู้บ้าน ถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญ โดยแบ่งรายละเอียดออกเป็นดังนี้

1. เอกสารจัดแจงรายได้

• หนังสือรับรองเงินเดือน
• สลิปเงินดือน
• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6-12 เดือน
• รูปถ่ายกิจการ (กรณีเจ้าของธุรกิจ)
• ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (กรณีประกอบอาชีพอิสระ เช่น แพทย์ ทนาย สถาปนิก)

2. เอกสารเกี่ยวกับผู้กู้

• สำเนาบัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• เอกสารการเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี)
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

รายได้ไม่แน่นอน อาชีพไม่มั่นคง

หนึ่งในสาเหตุยอดนิยมที่คนซื้อบ้านมักถูก Reject หรือปฏิเสธสินเชื่อ และมักเกิดขึ้นกับกลุ่มฟรีแลนซ์ หรือ SMEs เพราะเจ้าหน้าที่สินเชื่อจะพิจารณาจากรายได้ หรือรายรับที่เข้าบัญชี ซึ่งผู้กู้จำเป็นต้องมีเงินเข้าบัญชีเป็นประจำทุกเดือน และต่อเนื่องอย่างน้อย 6 เดือน เพื่อนำ Statement (รายการเดินบัญชีย้อนหลัง) ไปเป็นเอกสารขอยื่นกู้

รายรับน้อยกว่ารายจ่าย

ธนาคารมักกำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้สินไม่เกิน 40% ของรายได้ เพื่อดูความสามารถในการผ่อนบ้าน และเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้กู้ผิดชำระหนี้ เรียกว่าเป็นการสแกนประวัติผู้กู้ระดับหนึ่งก่อนการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ภาระหนี้สินล้นมือ จนติดแบล็คลิสต์

เรียกว่าเป็นอีกหนึ่งเหตุผลยอดฮิตที่ทำให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อ และต้องยอมรับว่า ณ ปัจจุบัน คนไทยแบกรับภาระหนี้สินจำนวนมาก จนทำให้ติดรายชื่อแบล็คลิสต์ในประวัติเครดิตบูโร ยากต่อการขอกู้เงินซื้อบ้านจากธนาคาร ดังนั้นทางที่ดีจึงควรปลดแบล็คลิสต์ เพื่อถูกถอนรายชื่อจากประวัติเครดิตบูโร ซึ่งจำเป็นต้องใช้เวลา 2-3 ปี หรือต้องชำระหนี้สินทั้งหมดให้เรียบร้อยก่อน และไม่มีประวัติค้างชำระ โดยนับจากวันที่ปิดบัญชีหนี้เสีย ถึงจะได้รับอนุมัติสินเชื่อ

มีหนี้ที่ต้องผ่อนชำระมากเกินไป

หนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธการขอสินเชื่อบ้านคือ การที่ผู้กู้มีภาระหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระมากเกินไป ซึ่งส่งผลให้ความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้บ้านลดลง ธนาคารมักจะพิจารณาสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) ของผู้กู้ โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารจะกำหนดให้ภาระหนี้รวมทั้งหมดต่อเดือนไม่ควรเกิน 30-50% ของรายได้ต่อเดือน หากคุณมีภาระหนี้สินอื่น ๆ อยู่แล้ว เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต หรือผ่อนรถยนต์ ก็อาจทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านลดลง เพราะธนาคารจะคำนวณว่าคุณมีเงินเหลือพอที่จะผ่อนบ้านได้หรือไม่

สำหรับใครที่อยากลองคำนวณเล่น ๆ สามารถใช้สูตรนี้ได้
หนี้รายเดือน / รายได้ต่อเดือน x 100 = อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม

ตัวอย่าง

หนี้รายเดือน: 10,000 บาท

รายได้ต่อเดือน: 50,000 บาท

อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม: (10,000 บาท / 50,000 บาท) x 100 = 20%