โดย อารยา ศิริพยัคฆ์
อัปเดต :  19/04/2024
เคล็ดลับบริหารค่าใช้จ่ายซื้อบ้าน ค่าส่วนกลางและกู้ตกแต่ง

คิดจะซื้อบ้านสักหลัง หรือคอนโดสักห้อง ใช่ว่าจะต้องเตรียมความพร้อมด้านการเงินก้อนโตเพื่อครอบครองบ้านในฝันอย่างเดียวเท่านั้น เพราะยังมีความจำเป็นต้องคำนวณให้ดีก่อนว่าจากวงเงินที่เรามีทั้งหมด สามารถแบ่งชำระค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่จะเกิดทั้งในช่วงก่อนซื้อและหลังซื้อได้หรือไม่ และในยามยุคเศรษฐกิจตกสะเก็ดเช่นนี้ บางคนอาจวางแผนชีวิตหลังเกษียณ หรือจำเป็นต้องพึ่งพาการขอสินเชื่อเพื่อขอกู้บ้านเพิ่มเติม ซึ่งเปรียบเสมือนตัวช่วยสำคัญของคนซื้อบ้าน ณ เวลานี้


  1. ค่าใช้จ่ายก่อนซื้อบ้าน ระหว่างโอนกรรมสิทธิ์ และระหว่างอยู่อาศัย
  2. ว่าด้วยเรื่องค่าส่วนกลาง
  3. กู้บ้านเพิ่มเติม กู้ตกแต่งต่อเติมบ้าน




ส่องรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน



ก่อนซื้อ

  • เงินจอง: วางเงินจอง เพื่อเป็นหลักประกันว่าจะไม่มีการซื้อขายบ้านนี้ให้กับผู้อื่น 
  • เงินดาวน์ พร้อมทำสัญญา: ภายในประมาณ 7 -14 วันหลังจากจองบ้านหรือคอนโดแล้ว ผู้ขายจะติดต่อให้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยวันที่ทำสัญญาผู้ซื้อจะต้องวางเงินดาวน์ ซึ่งแบ่งออกเป็นการจ่ายเป็นเงินก้อน และแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ โดยสามารถจ่ายขั้นต่ำได้ตั้งแต่ 10-20% ของราคาบ้าน



ระหว่างโอนกรรมสิทธิ์

  • ค่าธรรมเนียมการโอน = คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาที่ขาย
  • ค่าจดจำนอง = คิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด
  • ค่าอากรแสตมป์ = คิดเป็นร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ถ้าต่ำกว่าจะใช้ราคาประเมิน
  • ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร สามารถคำนวณภาษีที่ถูกหักได้จากที่นี่
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ = คิดเป็น 3.3% กรณีผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ถือครองไม่เกิน 5 ปี แต่หากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ด้วย


ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน คอนโด ที่คนซื้อบ้านจำเป็นต้องรู้




ระหว่างการอยู่อาศัย

  • ค่าส่วนกลาง: ค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในโครงการ โดยจะคำนวณตามพื้นที่ของบ้าน  
  • ค่ากองทุน: เงินส่วนนี้นิติบุคคลจะเรียกเก็บไว้เป็นกองทุนสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายกองกลาง ในการบริหารจัดการต่างๆ ภายในโครงการในระยะยาว 
  • ค่าตกแต่ง ต่อเติม: ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ถือว่าเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่จำเป็นสำหรับคนซื้อบ้าน เพราะก่อนจะเข้าไปอยู่บ้านหรือคอนโด จำเป็นต้องต่อเติม ตกแต่งซื้ออุปกรณ์ เฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็นภายในบ้าน ซึ่งส่วนใหญ่คนซื้อบ้านมักไม่ได้แบ่งเงินก้อนนี้ไว้สำหรับค่าตกแต่ง ต่อเติม จึงทำให้ต้องมีการขอสินเชื่อเพื่อกู้บ้านเพิ่มเติมขึ้น




ค่าส่วนกลาง คืออะไร

ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee, Common Fee) คือ ค่าใช้จ่ายที่ลูกบ้านจำเป็นต้องจ่ายให้กับนิติบุคคล เพื่อนำไปบริหารจัดการส่วนต่าง ๆ ภายในโครงการ ลูกบ้านจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางระหว่างการอยู่อาศัย โดยส่วนใหญ่โครงการมักเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าอยู่ที่ 2-3 ปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดและเงื่อนไขของแต่ละโครงการ


ค่าส่วนกลางครอบคลุมค่าอะไรบ้าง

  • ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง คลับเฮาส์ สวนสาธารณะ ฟิตเนส เป็นต้น
  • พนักงานรักษาความปลอดภัย
  • ค่าพนักงานทำความสะอาด
  • ค่าน้ำ ค่าไฟ ภายในโครงการ
  • ค่าขยะ (ยกเว้นบางโครงการถูกจัดเก็บแยกจากค่าส่วนกลาง)
  • อื่นๆ (ขึ้นอยู่กับแต่ละข้อกำหนดของนิติบุคคล)


วิธีคิดคำนวณค่าส่วนกลาง

การคิดค่าส่วนกลาง จะถูกคิดจากเนื้อที่ของห้องชุดและบ้าน โดยมีการกำหนดเรทราคาเริ่มต้นแตกต่างกัน สำหรับค่าส่วนกลางคอนโด ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นประมาณ 30 บาท / ตร.ม. สูงสุดประมาณ 170 บาท / ตร.ม. ส่วนโครงการบ้านจะเริ่มต้นประมาณ 29 บาท / ตร.ว. สูงสุดประมาณ 200 บาท / ตร.ว. โดยมีวิธีการคิดคำนวณค่าส่วนกลางตามตัวอย่างคือ


ตัวอย่างการคิดคำนวณค่าส่วนกลาง

  • ค่าส่วนกลางโครงการบ้านเดี่ยว สราญสิริ ประชาอุทิศ 90 กำหนดอยู่ที่ 34 บาท / ตร.ว./ เดือน หากเลือกซื้อแบบบ้าน Aster A เนื้อที่บ้านประมาณ 50 ตร.ว. คิดเป็น 34 x 50 = 1,700 ดังนั้นจึงต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 1,700 บาท / เดือน หรือคิดเป็นรายปีเท่ากับ 20,400 บาท
  • ค่าส่วนกลางคอนโด เดอะไลน์ ไวบ์ กำหนดอยู่ที่ 55 บาท / ตร.ม. / เดือน หากเลือกซื้อห้องชุด ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เนื้อที่ 31.75 ตร.ม. คิดเป็น 31.75 x 55 = 1,746.25 ดังนั้นจึงต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 1,746.25 บาท / เดือน หรือคิดเป็นรายปีเท่ากับ 20,955 บาท


หากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะเกิดอะไรขึ้น?

ปัญหาไม่จ่ายค่าส่วนกลาง เรียกว่ามีแทบทุกหมู่บ้าน ทุกโครงการ ทั้งนี้บางคนอาจจะสงสัยว่าหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่ และจะได้รับผลกระทบอะไรบ้าง แน่นอนตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 โดยมีสาระสำคัญ “ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ จนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด” 




กู้บ้านเพิ่มเติม หรือกู้ตกแต่งคืออะไร

กู้บ้านเพิ่มเติมหรือกู้ตกแต่ง คือ การขอวงเงินสินเชื่อเพิ่มกับธนาคาร โดยจะอนุมัติต่อเมื่อผู้กู้มีประวัติดี ไม่ผิดชำระกับธนาคาร ซึ่งรูปแบบการกู้นี้ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้


  1. กู้ตกแต่ง ต่อเติมบ้าน แบบไม่มีภาระผ่อน

รูปแบบของสินเชื่อจะเป็นลักษณะ สินเชื่ออเนกประสงค์ หรือสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้านโดยเฉพาะ โดยมักจะใช้ตัวบ้านหรือห้องชุดเป็นหลักประกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรายละเอียดและเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร


  1. กู้ตกแต่ง ต่อเติมบ้าน แบบมีภาระผ่อน

ประเภทนี้มักนิยมในหมู่คนซื้อบ้าน คือมีภาระผ่อนบ้านหรือคอนโดอยู่ แต่ต้องการขอกู้ต่อเติมบ้าน  ซึ่งสามารถขอกู้ต่อเติมบ้านเพิ่มเติมกับธนาคารเดียวกับที่ผ่อนบ้านอยู่ได้ และเป็นวิธีที่ง่าย สะดวก อนุมัติเร็ว แต่ถ้าต้องการขอกู้กับธนาคารอื่น ต้องยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์หรือขอสินเชื่ออเนกประสงค์เท่านั้น




เตรียมพร้อมเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน และเข้าใจตัวช่วยในการบริหารเงินเพื่อสร้างบ้านในฝันให้สวยงามด้วยการกู้บ้านเพิ่มเติมหรือกู้ตกแต่งแล้ว หากอยากรอบรู้เรื่องการซื้อบ้าน มากกว่านี้ ทางแสนสิริมีบริการ Home Financial Planner ที่ปรึกษาเรื่องการซื้อบ้าน ที่ทำให้คนอยากมีบ้าน ต้องได้


ยูนิตบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ราคาพิเศษ
เวอร์วัง อลังเซล ลดแรงส่งท้ายปี
Fur Fulfilled แต่งครบจัดให้ ถูกใจโฮ่งเหมียว

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. อัตราดอกเบี้ยบ้าน อัปเดต ปี 2567 ทั้งสินเชื่อบ้าน - คอนโด | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. รถไฟฟ้า MRT สายสีชมพู 30 สถานี เชื่อมต่ออะไรบ้าง มาอัปเดตกัน อ่านเพิ่มเติม >


  1. คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ Pet friendly vs. Pet allowed ต่างกันตรงไหน | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. เช็กชื่อต้นไม้ สรรพคุณเด่น เติบโตร่ำรวย ปลูกง่ายแม้ในคอนโด | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. จัดโต๊ะหมู่บูชายังไงให้ถูกต้อง กับทิศทางการตั้งโต๊ะหมู่บูชา อ่านเพิ่มเติม >


โครงการที่น่าสนใจ

โครงการพร้อมอยู่
อณาสิริ บางนา

อณาสิริ บางนา

ทาวน์โฮม บ้านแฝด บรรยากาศทะเลสาบ ฟังก์ชันครบครัน พร้อมส่วนกลางขนาดใหญ่ ใกล้ทางด่วนบางนา กม.26

เริ่มต้นที่ 2.49 ล้านบาท
เปิดจองออนไลน์
เดอะ ไลน์ ไวบ์

เดอะ ไลน์ ไวบ์

คอนโด ลาดพร้าว คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า พร้อมส่วนกลางขนาดใหญ่กว่า 9.7 ไร่* เพียง 300 ม. จาก BTS ห้าแยกลาดพร้าว ติดโลตัส ตรงข้ามเซ็นทรัลลาดพร้าว

เริ่มต้นที่ 3.89 ล้านบาท
โครงการใหม่
สราญสิริ ศรีวารี 2

สราญสิริ ศรีวารี 2

บ้านเดี่ยว ศรีวารี-ลาดกระบัง สไตล์ Urban Farmhouse วิวทะเลสาบ ใกล้ทั้งทางด่วนพระราม9 - มอเตอร์เวย์ และสนามบินสุวรรณภูมิเพียง 8 กม.

เริ่มต้นที่ 8.59 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
อณาสิริ รังสิต - คลอง 3

อณาสิริ รังสิต - คลอง 3

บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด รังสิต สไตล์ Modern Japanese ทำเลใหม่ ใกล้ทางด่วน เข้าออกเมืองได้ 2 เส้นทาง

เริ่มต้นที่ 4.29 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
อณาสิริ ชัยพฤกษ์ - วงแหวน 2

อณาสิริ ชัยพฤกษ์ - วงแหวน 2

บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ชัยพฤกษ์ ติดถนนบางกรวย-ไทรน้อย ใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้า ห้าง โรงพยาบาล และสถาบันศึกษาชั้นนำ

เริ่มต้นที่ 4.99 ล้านบาท
โครงการใหม่
ดีคอนโด ชายน์ รังสิต

ดีคอนโด ชายน์ รังสิต

คอนโด รังสิต ทำเลดี ใกล้ ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต พร้อมรถรับส่งถึงธรรมศาสตร์ เดินทางง่าย ใกล้ทุกความสะดวก

เริ่มต้นที่ 1.79 ล้านบาท
โครงการใหม่
กาบานาส หัวหิน

กาบานาส หัวหิน

คอนโด หัวหิน คอนโดต่างจังหวัดใจกลางหัวหิน สไตล์โปรตุเกส ใกล้ตลาดซิเคด้า เพียง 300 เมตร

เริ่มต้นที่ 2.39 ล้านบาท
โครงการใหม่
เมคิน เฮาส์

เมคิน เฮาส์

คอนโด เชียงใหม่ คอนโดต่างจังหวัดทำเลดี ใกล้เซ็นทรัล เชียงใหม่ 200 เมตร พร้อมเชื่อมต่อทุกจุดด้วยถนนซุปเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่ - ลำปาง

เริ่มต้นที่ 3.99 ล้านบาท

บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เตรียมตัวก่อนซื้อ”

ภาษีมรดกคืออะไร ทรัพย์สินอะไรต้องเสียภาษี และไม่เสียภาษี

ภาษีมรดก เรื่องใกล้ตัวที่ไม่ควรมองข้าม หากคุณเป็นทายาทที่อยู่ในรายชื่อได้รับมรดก ไม่ว่าจะบ้าน คอนโด ที่ดิน หรือทรัพย์สินอื่นๆ จากพ่อแม่ ญาติพี่น้อง

5 คอนโดผู้สูงอายุ พร้อมวิธีเลือกคอนโดยังไงให้โดนใจวัยเกษียณ

แนะนำ 5 คอนโดผู้สูงอายุ พร้อมวิธีเลือก ทำเล ฟังก์ชัน ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จะช่วยให้อยู่แล้วสบาย ปลอดภัยในระยะยาว

วิธีคิดตารางเมตร 1 ตารางเมตรคิดยังไงคำนวณไม่ยากอย่างที่คิด

มาดูวิธีคิดตารางเมตรง่ายๆ พร้อมการหาตารางเมตรอย่างละเอียดที่จะช่วยให้คำนวณพื้นที่ใช้สอยบ้าน คอนโดแบบมืออาชีพได้ย่างถูกต้อง

ภาษีมรดกคืออะไร ทรัพย์สินอะไรต้องเสียภาษี และไม่เสียภาษี

ภาษีมรดก เรื่องใกล้ตัวที่ไม่ควรมองข้าม หากคุณเป็นทายาทที่อยู่ในรายชื่อได้รับมรดก ไม่ว่าจะบ้าน คอนโด ที่ดิน หรือทรัพย์สินอื่นๆ จากพ่อแม่ ญาติพี่น้อง

5 คอนโดผู้สูงอายุ พร้อมวิธีเลือกคอนโดยังไงให้โดนใจวัยเกษียณ

แนะนำ 5 คอนโดผู้สูงอายุ พร้อมวิธีเลือก ทำเล ฟังก์ชัน ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จะช่วยให้อยู่แล้วสบาย ปลอดภัยในระยะยาว

ไม่พลาด ข่าวสารและบทความดีๆ

กรุณากรอกข้อมูลเพื่อรับข่าวสาร และข้อมูลสิทธิพิเศษจากแสนสิริก่อนใคร

ประเภทโครงการที่คุณสนใจ


เพื่อให้ท่านทราบวิธีและกระบวนการ ที่เราดำเนินการจัดเก็บข้อมูล วัตถุประสงค์การใช้ข้อมูล ​
ท่านสามารถศึกษารายละเอียด แบบแจ้งเกี่ยวกับข้อมูลส่วนบุคคล (Privacy Notice) ได้ที่นี่ คลิก

ยูนิตบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ราคาพิเศษ
เวอร์วัง อลังเซล ลดแรงส่งท้ายปี
Fur Fulfilled แต่งครบจัดให้ ถูกใจโฮ่งเหมียว

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. อัตราดอกเบี้ยบ้าน อัปเดต ปี 2567 ทั้งสินเชื่อบ้าน - คอนโด | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. รถไฟฟ้า MRT สายสีชมพู 30 สถานี เชื่อมต่ออะไรบ้าง มาอัปเดตกัน อ่านเพิ่มเติม >


  1. คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ Pet friendly vs. Pet allowed ต่างกันตรงไหน | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. เช็กชื่อต้นไม้ สรรพคุณเด่น เติบโตร่ำรวย ปลูกง่ายแม้ในคอนโด | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. จัดโต๊ะหมู่บูชายังไงให้ถูกต้อง กับทิศทางการตั้งโต๊ะหมู่บูชา อ่านเพิ่มเติม >