ราชพฤกษ์ จากทำเลไกลเมือง สู่แหล่งรวมที่อยู่อาศัยระดับบน

ราชพฤกษ์ พื้นที่ที่ผลิกโฉมจากสวนผักกลายเป็นที่อยู่อาศัยของคนรวยและผู้มีอันจะกิน เกิดคฤหาสน์และบ้านหรูต่างๆ ขึ้นมามากมายแทนที่ภาพของท้องร่อง สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเริ่มจากการปรับสีผังเมือง ที่เปิดโอกาสให้มีการสร้างหมู่บ้านจัดสรรและการลงทุนทางอสังหาริมทรัพย์ที่มากขึ้น รวมไปถึงการขยายถนน การสร้างรถไฟฟ้า และห้างสรรพสินค้าต่างๆ ทำให้เหล่านักลงทุนเห็นว่าพื้นที่นี้มีประสิทธิภาพสูงสำหรับการลงเงิน จึงเสริมความเจริญให้พื้นที่แถบนี้มากขึ้นไปอีก ซึ่งเรื่องราวของการพัฒนารอบถนนราชพฤกษ์นั้นจะไม่หยุดอยู่เพียงแค่นี้แน่นอน

เกิดอะไรขึ้น เมื่อสีผังเมืองราชพฤกษ์เปลี่ยนไป

หากพูดถึงสีผังเมือง เชื่อว่าหลายคนที่ไม่ได้อยู่ในวงการอสังหาฯ อาจมีความสงสัยกันบ้างว่า มันคืออะไร มีการกำหนดสีต่างๆ ในผังเมืองของประเทศไทยด้วยหรือ จึงขออธิบายเรื่องนี้แบบสั้นๆ ก่อน

สีผังเมือง เป็นการจัดสรรพื้นที่ต่างๆ ภายในเขตของแต่ละจังหวัดและแบ่งออกเป็นสีๆ โดยพื้นที่ที่เรามักได้พบเห็นกันนั้นจะมีอยู่ 3 สีหลักๆ คือ

พื้นที่สีเหลือง :
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย

พื้นที่สีส้ม :
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

พื้นที่สีแดง :
ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

เนื่องจากทั้งสามพื้นที่เป็นพื้นที่ๆ คนใช้อยู่อาศัย นอกเหนือจากสามสีดังกล่าวแล้วยังมีสีผังเมืองที่แสดงถึงพื้นที่เกษตรกรรม อุตสาหกรรม ไปจนถึงพื้นที่อนุรักษ์ด้วย โดยเดิมทีพื้นที่แถวราชพฤกษ์นั้นเป็นสีเขียวลาย ซึ่งหมายถึงพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งมีขีดจำกัดในการสร้างที่อยู่อาศัย แต่มีการประเมินว่ามีย่านชุมชนเกิดขึ้นมาก เพื่อรองรับกับการขยายตัวของเมืองจีงทำการเปลี่ยนพื้นที่รอบถนนราชพฤกษ์ส่วนใหญ่ให้กลายเป็นพื้นที่สีเหลือง สีแดง และสีส้ม เพื่อเป็นการปลดล็อกการสร้างบ้าน คอนโด ให้เติบโตได้

ผลกระทบจากการเปลี่ยนสีผังเมือง

การเปลี่ยนสีผังเมืองในช่วงเริ่มต้นสมัยปี 2554 ทำให้ราคาที่ดินแถบนั้นพุ่งขึ้นเท่าตัวทันที เพราะมองว่าพื้นที่มีความสามารถในการรองรับการขยายตัว บ้านจัดสรร และมีแนวโน้มที่หน่วยงานผังเมืองจะปลดล็อกพื้นที่โดยรอบให้กลายเป็นสีเหลือง ส้ม และแดงเพิ่มขึ้น ซึ่งหลังจากนั้นช่วงปี 2559 ก็เกิดการปลดล็อก ลดพื้นทีสีเขียว เพิ่มพื้นที่สีเหลือง ส้ม และแดงขึ้นจริง ทำให้บริษัทอสังหาฯ หลายบริษัทรวมถึงนักลงทุนรายย่อยหลั่งไหลเข้ามาสร้างหมู่บ้านเป็นจำนวนมาก

แน่นอนว่านั่นยังไม่ใช่การเติบโตถึงขีดสุด เป็นเพียงการปลดล็อกขั้นต้นเท่านั้น อีกจุดเปลี่ยนสำคัญที่เกิดขึ้นกับพื้นที่ราชพฤกษ์คือการขยายถนน 10 เลน ที่เป็นแผนการตั้งแต่ช่วงปี 2555 และมาแล้วเสร็จในปี 2563 และการตัดถนนเพิ่มในช่วง ปี 2561 ที่เป็นการเปิดทางเชื่อมเส้นเลี่ยงเมืองปทุมธานีและเชื่อมเข้าสู่ถนนกาญจนาภิเษก

ส่งผลให้ราชพฤกษ์เป็นถนนเส้นสำคัญที่สามารถมาจากนครปฐมเข้าสู่พุทธมณฑลสาย 2 ตัดผ่านเข้าสาทรใต้แล้วยิงยาวได้ถึงปากเกร็ด นนทบุรี และปทุมธานี เรียกได้ว่าครอบคลุมทุกการเดินทางเลยทีเดียว

ซึ่งข้อมูลจากสำนักงานที่ดินของกรุงเทพมหานครระบุว่าราคาประเมินที่ดินแถวราชพฤกษ์เพิ่มขึ้นมาราว 30-50% อยู่ที่ 80,000 บาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้นจากเดิม 50,000 - 70,000 บาท/ตร.ว. และแน่นอนว่าราคาซื้อขายจริงนั้นอยู่ระดับหลักแสนบาทเลย ขึ้นอยู่กับว่าอยู่ในพื้นที่ส่วนไหน

และภายใต้การขยายถนนและมีโครงการปรับปรุงเพิ่มเติมถนนเส้นต่างๆ ทำให้มีห้างร้านและคอมมูนิตี้มอลล์ผุดขึ้นมาในโซนราชพฤกษ์เป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็น โฮมโปร, เดอะคริสตัล, เดอะวอล์ก, เดอะเซอร์เคิล เป็นต้น และยังมีห้างที่เป็นกระแสมาพักใหญ่ๆ อย่างเช่น เซ็นทรัลราชพฤกษ์ที่เดิมทีมีกำหนดการสร้างตั้งแต่ช่วงปี 2562 และตอนนี้ยังอยู่ในขั้นตอนการดำเนินการ

คงต้องจับตาดูว่าโครงการดังกล่าวจะเป็นอย่างไรต่อไป และจากเหตุผลที่กล่าวมากลายเป็นว่าภาพจำจากที่ถนนสายนี้เป็นถนนสายผักที่เต็มไปด้วยท้องร่องและท้องนา กลับกลายเป็นที่อยู่อาศัยของบรรดาคนรวยผู้มีอันจะกินก็ไม่ผิดนัก 

ราชพฤกษ์-สาทร ย่านสุดฮิตทั้งอยู่เองและลงทุน

ดังที่ระบุไว้ข้างต้นว่าถนนราชพฤกษ์นั้นมีการปรับปรุงต่อเติมมามากพอสมควร ซึ่งปัจจุบันเราสามารถแบ่งถนนราชพฤกษ์ออกได้เป็น 3 โซนหลักๆ คือ 

โซนที่ 1 ราชพฤกษ์-สาทร

โซนนี้จะเป็นจุดที่เชื่อมต่อเข้ากับเขตสาทร ซึ่งนับได้ว่าอยู่ในตัวเมืองมากที่สุด สำหรับโซนราชพฤกษ์-สาทรนี้อาจเป็นโซนที่บ้านเดี่ยวราคาค่อนข้างสูงโดยมือสองสตาร์ทที่ราคาราว 7 ล้านบาท และมือหนึ่งราว 15 ล้านบาท เนื่องจากการเดินทางที่สะดวก ทั้งความใกล้ใจกลางเมือง สามารถเดินทางได้ทันที และการเชื่อมต่อขนส่งมวลชนเช่นรถไฟฟ้าที่เข้าถึงแทบตลอดสาย

สำหรับโซนที่ 1 นั้นคอนโดหรือทาวน์โฮมจะได้รับความนิยมมากกว่า เนื่องจากเหมาะสำหรับคนที่ทำงานในเมืองแต่ไม่ชอบความแออัดมากนัก โดยคอนโดที่อยู่ในโซนนี้จะมีราคาตั้งแต่ 3 ล้าน ไปจนถึง 12 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่ว่าอยู่โซนไหน ซึ่งมีตัวแปรตั้งแต่แนวรถไฟฟ้า ที่ตั้ง และปัจจัยแวดล้อม เช่นห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ซึ่งนอกจากคอนโดแถบสาธรแล้วยังมีโซนปิ่นเกล้าและกัลปพฤกษ์ ที่อยู่ห่างกันไม่มากนัก ก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่น้อยไปกว่ากันเลย

คอนโด เดอะ เบส เพชรเกษม แสนสิริ

โซนที่ 2 ราชพฤกษ์-วงเวียนพระราม 5

ถือเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญที่เปรียบเสมือนกึ่งกลางของถนนราชพฤกษ์ โดยเราสามารถเข้าไปในเมืองได้ง่ายๆ จะวิ่งรถออกจากต่างจังหวัดก็สะดวก เหมาะสำหรับคนทำงานในตัวเมืองและมีกิจกรรมให้ออกต่างจังหวัดบ่อยครั้ง

ด้วยความที่เป็นพื้นที่กึ่งกลางระหว่างเมืองและนอกเมือง จึงมีที่อยู่อาศัยหลายแบบมากมาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม โดยเฉพาะทาวน์โฮม ที่เรียกได้ว่าค่อนข้างเหมาะกับพื้นที่แถบนี้ ทั้งในแง่ของความเป็นส่วนตัวและความสะดวก ซึ่งราคาของทาวน์โฮมในแถบราชพฤกษ์-วงเวียนพระราม 5 ตอนนี้ก็จะอยู่ราว 2.7 ล้านบาท

สิริ เพลส ราชพฤกษ์ - พระราม 5

โซนที่ 3 วงเวียนพระราม 5 - ถนน 345

หากพูดถึงโซนที่ 3 ซึ่งอยู่ในวงเวียนพระราม 5-ถนน 345 คงสามารถนิยามได้ว่าเป็นโซนสำหรับพักผ่อน ซึ่งมีเหล่าคนรวยๆ มาซื้อบ้านพักแถบนี้มากมายในช่วงนี้  ทำให้ภาพที่ปรากฎให้เห็นมักจะเป็นบ้านเดี่ยวราชพฤกษ์และโครงการใหญ่ๆ เสียเป็นส่วนใหญ่

สาเหตุอาจเป็นเพราะพื้นที่แถบวงเวียนพระราม 5 จนถึงถนน 345 เป็นโซนที่ค่อนข้างไกลความวุ่นวายหากเทียบกับโซน 1 ที่เหมาะสำหรับการทำงานและ 2 ที่ตอนนี้มีบ้านหรูเดิมจนถึงคฤหาสน์ตั้งอยู่มากมายอยู่แล้ว รวมถึงความใกล้ทางด่วนศรีรัชและรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่ทำให้สามารถเดินทางได้สะดวกรวดเร็ว แม้ว่าจะอยู่ห่างออกมาจากเมืองพอสมควร และยังเติบโตได้อีกมาก

พื้นที่ของโซนที่ 3 จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนในเรื่องบ้านเดี่ยว และการอยู่แบบสบายๆ กับครอบครัวเพราะพื้นที่แถบนี้นอกจากจะอยู่ใกล้ สถานที่เที่ยวอย่างเซ็นทรัล เวสต์เกต พอสมควรแล้ว ยังอยู่ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติ ราชพฤกษ์ต่างๆ  ไม่น้อย อีกทั้งยังมีสนามกอล์ฟและไบค์คลับอยู่แถบนั้นอีกด้วย

บุราสิริ ราชพฤกษ์ - 345

อนาคตของทำเลราชพฤกษ์

“พื้นที่อนาคตไกล ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน” น่าจะเป็นนิยามที่ดีสำหรับทำเลของราชพฤกษ์ ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา และสามารถ สังเกตได้จากปริมาณของผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนืองและการพัฒนาที่แทบไม่ชะลอตัว นอกจากจะเป็นที่อยู่ที่น่าสนใจแล้ว ยังเหมาะสมที่จะลงทุนและประกอบธุรกิจในระยะยาวอีกด้วย

เราเห็นแล้วว่าสิบปีก่อนการปรับสีผังเมืองนั้นส่งผลมากขนาดไหน และมันยังส่งผลมาจนถึงปัจจุบัน หากเราลองวิเคราะห์โปรเจ็คทั้งภาครัฐและเอกชนอย่างครอบคลุมแล้ว จะพบได้ว่ามีโครงการหลักๆ ที่ส่งผลกระทบกับพื้นที่นี้อยู่มากพอสมควร เช่น

• รถไฟฟ้าสายสีแดง ตลิ่งชัน-บางซื่อ (คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2564)
• รถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-คลองบางไผ่ (เปิดให้บริการเดือนสิงหาคม ปี 2559)
• เซ็นทรัล ราชพฤกษ์ (โครงการในอนาคต ที่จะถูกตั้งอยู่ในพื้นที่โฮมเวิร์ค สาขาราชพฤกษ์ จากเดิมที่วางแผนการก่อสร้างไว้ปี 2562 แต่ต้องเลื่อนออกไป และยังคงต้องติดตามว่าจะเริ่มก่อสร้างเมื่อไหร่)
• เซ็นทรัล พลาซ่า เวสต์เกต (เปิดให้บริการแล้ว และเปรียบเสมือนเป็นจุดนัดพบของคนที่อยู่อาศัยฝั่งนนทบุรี)
• โครงการขยายถนนราชพฤกษ์ ระยะที่ 2 ช่วงถนนรัตนาธิเบศร์-345 (เปิดให้บริการตั้งแต่เดือนธันวาคม 2563)
• IKEA บางใหญ่ (เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2560 และเป็นจุดศูนย์รวมของตกแต่งบ้านในย่านนี้)

นอกเหนือจากการก่อสร้างในอนาคตแล้ว การเชื่อมต่อทั้งหมดยังทำให้พื่นที่แถบราชพฤกษ์นั้นเดินทางง่ายมากๆ ไม่ว่าจะออกไปนอกเมืองเช่น ไปยังถนนชัยพฤกษ์เข้าสู่ปากเกร็ด เข้าเส้นกัลปพฤกษ์เพื่อเชื่อมเข้าสู่สมุทรสาคร หรือเข้าตลิ่งชันแล้วออกไปทางนครปฐม ดังนั้น บ้านชัยพฤกษ์ จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่ใช่น้อย

ด้านการเข้าเมืองก็สามารถทำได้ง่าย เพราะเส้นราชพฤกษ์นั้นมีการเชื่อมต่อเข้าสาทรใต้อยู่แล้ว เรียกได้ว่าเข้าง่าย ออกสะดวก ครบครันทั้งบรรยากาศและที่อยู่อาศัย

หากผ่านไปอีก 10 ปีแล้วการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าทั้งหมดเป็นไปได้อย่างสมบูรณ์ พร้อมมีการเปิดใช้งานสถานีกลางบางซื่อ เชื่อได้ว่าราคาที่ดินแถบราชพฤกษ์ที่มีการเชื่อมต่อเข้าไปทั้งในและนอกเมืองจะต้องพุ่งสูงขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งถ้าอ้างอิงจากปัจจัยที่แล้วๆ มารวมถึงความสามารถในการเติบโตคาดว่าราคาประเมินหลังจากนี้จะเพิ่มไม่น้อยไปกว่า 20-50% สำหรับบางพื้นที่ที่ติดกับตัวเมือง หรือเป็นโซนที่เป็นที่ต้องการซื้อเพื่อสร้างบ้าน ราคาอาจโดดไปถึงสองหรือสามเท่าตัวเลยก็ได้ ทั้งจากการลงทุนกว้านซื้อล่วงหน้าและการวางแผนสร้างหมู่บ้านเพิ่มเติม ทำให้การซื้อที่ดินหรือบ้านแถบนี้ตั้งแต่ตอนนี้ อาจเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่า คุ้มราคากว่าอย่างแน่นอน

สามารถดูข้อมูลเกี่ยวกับพื้นที่แถบราชพฤกษ์เพิ่มเติมได้ที่นี่ หรือดูรายละเอียดเกี่ยวกับถนนแถบราชพฤกษ์หรือทำเลอื่นๆ ได้ที่ ทำเลดีๆ จากแสนสิริ