มนุษย์เงินเดือนที่อยากขยับขยายรากฐานชีวิตของตนเองด้วยการซื้อบ้าน แน่นอนว่าเกิดข้อกังวลว่ารายได้จากเงินเดือน 20,000 ซื้อบ้าน จะเพียงพอต่อข้อกำหนดของธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือไม่ อย่างไร วงเงินกู้จะได้เท่าไหร่ และบ้านที่เล็งไว้จะได้ครอบครองไหม คำถามเหล่านี้จะถูกดีดนิ้วออกไปทันที เพียงรู้จักประเมินความเป็นไปได้ในการกู้บ้านด้วยตนเอง
"มาประเมินความสามารถการกู้ จากรายได้ของมนุษย์เงินเดือน และเงื่อนไขธนาคารกัน"
ด้วยภาวะเงินเฟ้อ และหนี้เสียค่อนข้างสูง ธนาคารจึงจำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขของผู้กู้ทุกสายอาชีพให้สามารถแบกรับภาระหนี้ได้ที่ 30-40% ของรายได้ต่อเดือนไม่ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านหรือกู้ซื้อคอนโดและอัตราขั้นต่ำของเงินผ่อนชำระต่องวดที่ธนาคารใช้คำนวณประมาณการผ่อนต่อเดือนของผู้กู้ หรือประมาณล้านละ 6,000 - 7,000 บาท
เงื่อนไขโดยทั่วไปที่ธนาคารจะพิจารณา
การกู้ซื้อบ้าน เปรียบเสมือนการสร้างหนี้สินระยะยาว ทางธนาคารจึงจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและรัดกุม เพื่อบริหารความเสี่ยง และมั่นใจว่าผู้กู้จะมีความสามารถในการผ่อนชำระคืนได้ตามสัญญา ไม่ปล่อยให้เป็นหนี้เสีย ซึ่งโดยทั่วไปแล้วทางธนาคารจะพิจารณาจาก 3 ปัจจัยหลัก ๆ ดังนี้
ประมาณการรายได้ต่อเดือน
การประมาณการรายได้ต่อเดือนเป็นการนำรายได้ต่อเดือนที่ได้รับมาคำนวณ ทั้งเงินเดือน และรายได้จากช่องทางอื่น ๆ เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาขอสินเชื่อจากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน โดยทั่วไปธนาคารจะใช้อัตราส่วน Debt-to-Income Ratio (DTI) ในการประเมินความสามารถในการชำระหนี้
ตัวอย่าง:
คุณสมบัติของผู้กู้:
เป็นมนุษย์เงินเดือนพนักงานบริษัทเอกชนแห่งหนึ่ง อายุ 28 ปี ทำงานมาได้ 1 ปี ได้รับเงินเดือน 20,000 บาท ต้องการซื้อบ้าน โดยไม่มีภาระหนี้สินใดๆ
สิ่งที่ต้องการ:
ขออนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้านในราคา 2.5 ล้านบาท
คำถาม:
ธนาคารจะให้วงเงินกู้ 100% หรือไม่ และผ่อนขั้นต่ำเท่าไหร่
วิธีคิด:
คำนวณเบื้องต้นจากสูตรคำนวณยอดผ่อนชำระหนี้สูงสุดของผู้กู้ แล้วนำตัวเลขไปคำนวณยอดวงเงินที่สามารถกู้ได้ โดยใช้สูตรต่อไปนี้
สูตรคำนวณ ยอดผ่อนชำระสูงสุดของผู้กู้
สูตรคำนวณ ยอดวงเงินกู้
* ทั้งนี้จากสูตรคำนวณเป็นการประมาณเท่านั้น ต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและการพิจารณาของแต่ละธนาคารด้วย
คำตอบ:มนุษย์เงินเดือนพนักงานเอกชนคนนี้ที่มีเงินเดือน 20,000 ต้องการซื้อบ้าน แม้ไม่มีภาระหนี้สินใดๆ แต่มีจำนวนเงินผ่อนที่แบกรับได้ประมาณ 14,000 บาท ดังนั้นจึงยอดวงเงินกู้ประมาณ 2,000,000 บาท ทั้งนี้หากผู้กู้ต้องการวงเงินเพิ่มเป็น 2,500,000 บาท แนะนำให้ปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อ ซึ่งอาจจะแนะนำให้กู้ร่วม หรือมีรูปแบบสินเชื่ออื่นๆ ที่ทำให้ได้วงเงินเต็มตามที่ต้องการ
ประมาณการหนี้สินที่ต้องชำระต่อเดือน
นอกจากการนำรายได้ทั้งหมดมาคำนวณ เพื่อดูความสามารถในการผ่อนชำระแล้ว ทางธนาคาร หรือสถาบันทางการเงินยังนำหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระทั้งหมดมาคำนวณด้วย แม้จะเป็นผู้ที่มีรายได้สูง แต่มีหนี้สินจำนวนมาก ที่ไม่สอดคล้องกับรายได้ก็จะทำให้การกู้ไม่ผ่านได้เช่นกัน ซึ่งโดยปกติแล้วหากต้องการกู้ซื้อบ้าน ไม่ควรมีหนี้สินรวมเกิน 30% ของรายได้ ดังนั้นก่อนที่จะทำการกู้ซื้อบ้านจำเป็นจะต้องเคลียร์หนี้สินก่อนเสมอ เพื่อเพิ่มโอกาสในการกู้ผ่านให้สูงขึ้น
ความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน
ใครที่สงสัยว่าต้องผ่อนล้านละเท่าไหร่นั้นต้องบอกว่าการกู้ซื้อบ้านถือเป็นการผ่อนชำระระยะยาว ที่ทำให้เรามีหนี้สินไปอีกหลายปี ทางธนาคารก็จะนำความสามารถในการผ่อนชำระมาพิจารณาด้วย โดยพิจารณาจากประมาณการรายได้ และประมาณการรายจ่ายต้องผ่อน มาคำนวณร่วมกัน ซึ่งความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของแต่ละธนาคารที่กำหนดไว้ก็จะมีความแตกต่างกัน มีตั้งแต่ 30% ไปจนถึง 70%* ของรายได้หลังหักภาระหนี้สินต่างๆ แล้ว
ตารางเปรียบเทียบเงินเดือนและวงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้
| เงินเดือน (บาท) | ยอดผ่อนชำระต่อเดือน | วงเงินกู้สูงสุด (บาท) |
|---|---|---|
| 15,000 | 10,500 | 1,500,000 |
| 20,000 | 14,000 | 2,000,000 |
| 30,000 | 21,000 | 3,000,000 |
| 40,000 | 28,000 | 4,000,000 |
| 50,000 | 35,000 | 5,000,000 |
| 60,000 | 42,000 | 6,000,000 |
| 100,000 | 70,000 | 10,000,000 |
* จากตารางข้างต้น เป็นเพียงการเปรียบเทียบเงินเดือนกับการคาดคะเนวงเงินที่สามารถกู้ได้ โดยคิดจากการประเมินความสามารถในการแบกรับภาระหนี้ของผู้กู้ ในสัดส่วนไม่เกิน 70% ของรายได้
อยากได้วงเงินกู้ซื้อบ้านเพิ่ม ต้องทำอย่างไร?
จากกรณีการประเมินความสามารถการกู้ของมนุษย์เงินเดือนพนักงานบริษัทเอกชนแห่งหนึ่งข้างต้น ซึ่งไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ 100% แล้วถ้าอยากได้วงเงินกู้ซื้อบ้านเพิ่ม สามารถทำได้ดังนี้
รวบรวมเงินเก็บ เพื่อใช้กู้เงินซื้อบ้านในส่วนที่ไม่ได้รับอนุมัติ
หาคนกู้ร่วมซื้อบ้านโดยแนะนำให้เป็นบุคคลในครอบครัว เพื่อง่ายต่อการได้รับอนุมัติ (อัพเดทเงื่อนไขธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนมาตราการ LTVเพื่อบรรเทาผลกระทบกรณีกู้ร่วม)
คำถามที่พบบ่อย
Q :
กู้เงินซื้อบ้านใช้เวลานานไหม
A :
การกู้ซื้อบ้านนั้นใช้เวลาประมาณ 1-3 สัปดาห์ หลังจากยื่นเอกสาร 2-7 วัน เจ้าหน้าที่จะเข้าไปสำรวจและประเมินราคาบ้านและที่ดิน หลังจากนั้นก็จะใช้เวลาในการพิจารณาประมาณ 1-3 สัปดาห์ แต่ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารและสถาบันการเงินด้วย
Q :
กู้ซื้อบ้านไม่ผ่านเพราะอะไร
A :
- มีหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระเยอะเกินไป
- มีประวัติค้างการผ่อนชำระเกิน 30 วัน
- พิจารณาแล้วเงินเดือนไม่พอที่จะผ่อนชำระ
- ค้ำประกันให้กับบุคคลอื่น
- ย้ายที่ทำงานในระหว่างการยื่นกู้
Q :
กู้เงินซื้อบ้านต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง
A :
การกู้ซื้อบ้านนั้นต้องเตรียมเอกสารหลายอย่าง เพราะการพิจารณามีความซับซ้อน สำหรับเอกสารที่ต้องเตรียม เพื่อใช้ในกู้ซื้อบ้านนั้นมีดังนี้
เอกสารทั่วไป
- สำเนาบัตรประชาชน บัตรข้าราชการ หรือหนังสือเดินทาง
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร/ใบแจ้งความแยกกันอยู่
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล (ถ้ามี)
เอกสารแสดงรายได้
- กรณีประกอบอาชีพประจำ หรือผู้มีรายได้ประจำ
- หนังสือรับรองเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือนแบบใช้สวัสดิการของหน่วยงาน
- สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
- สมุดบัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
- กรณีเจ้าของธุรกิจ
- สำเนาทะเบียนการค้าหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท
- รายชื่อผู้ถือหุ้น
- รายการเดินบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวผู้เสียภาษี
- หลักฐานการเสียภาษี เช่น ภ.พ. 30
- รูปถ่ายกิจการ 4-5 ภาพพร้อมแผนที่ตั้งโดยสังเขป
- กรณีประกอบอาชีพอิสระ
- รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
- ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เช่น แพทย์ ทนาย หรือสถาปนิก
- เอกสารหลักประกัน
- สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ
- แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน
Q :
กู้เงินซื้อบ้านคนเดียวได้ไหม
A :
การกู้เงินซื้อบ้านคนเดียวเป็นเรื่องที่สามารถทำได้ แต่ต้องเตรียมตัวให้พร้อมทั้งเรื่องเอกสารและความพร้อมทางการเงิน นอกจากนี้การกู้คนเดียวยังสามารถใช้ผู้ค้ำประกันได้ เพื่อเป็นหลักค้ำประกัน ให้สามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น
โปรทาวน์โฮมพร้อมอยู่ Fur Fulfilled แต่งครบจัดให้ ถูกใจโฮ่งเหมียว รับฟรี! เฟอร์ฯ แต่งครบทั้งหลังจาก SB Furniture รวม 500,000 บาท* วันนี้ - 31 ธ.ค. 67
บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เตรียมตัวก่อนซื้อ”
คู่มืออสังหาฯยอดนิยม
-
อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ (Refinance) บ้าน คอนโด 2567 ที่ไหนดี | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
-
ไถ่ถอนจำนองคืออะไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง เรื่องที่คนกู้บ้านต้องรู้ อ่านเพิ่มเติม >
-
รถไฟฟ้าสายสีม่วง เชื่อมต่อโครงการน่าอยู่ใจกลางเมืองและปริมณฑล อ่านเพิ่มเติม >
-
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
-
10 วิธีล้างเครื่องซักผ้า ถังซักผ้า ด้วยตนเองเพื่อกำจัดคราบสกปรก อ่านเพิ่มเติม >
โครงการที่น่าสนใจ
สิริ เพลส ราชพฤกษ์ - 345
ทาวน์โฮม ราชพฤกษ์ 2 ชั้น เฟสใหม่ 4 ห้องนอน ใกล้แจ้งวัฒนะ และทางด่วนศรีสมานฯ รายล้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
อณาสิริ มะลิวัลย์
โครงการบ้านเดี่ยว ขอนแก่น 2 ชั้น จากแสนสิริ บนทำเลแห่งความสะดวก ติด ถ.ใหญ่ มะลิวัลย์ ใกล้สนามบินเพียง 8 นาที
สิริ เพลส ราชพฤกษ์ - 346
ทาวน์โฮม ราชพฤกษ์ 2 ชั้น สไตล์ลอฟท์ เดินทางสะดวก ติดถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่-346 ใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้า และ ห้างสรรพสินค้า
สิริ เพลส เวสต์เกต
ทาวน์โฮม เวสต์เกต-บางใหญ่ 2 ชั้น หลังใหญ่ ฟังก์ชันบ้าน 4 ห้องนอน มีห้องชั้นล่าง บนทำเลศักยภาพใจกลางเมืองเวสต์เกต เพียง 10 นาทีถึง เซ็นทรัล เวสเกต
สิริ เพลส รังสิต - คลอง 2
ทาวน์โฮม รังสิต 2 ชั้น บรรยากาศสไตล์ญี่ปุ่น สะดวกสุดๆ ใจกลางรังสิต ใกล้ทางด่วนดอนเมืองโทลเวย์ สนามบินดอนเมือง และรถไฟฟ้าสายสีแดง
สิริ เพลส รังสิต 2
ทาวน์โฮม รังสิต 2 ชั้น ทำเลใกล้ทางด่วนเพียง 1.5 กม. ครบทุกการเดินทาง ลงทะเบียนเข้าชมตอนนี้เพื่อรับข้อเสนอพิเศษก่อนใคร
บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เตรียมตัวก่อนซื้อ”
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย
บ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย ที่จะช่วยให้อยู่แล้วปัง อยู่แล้วสบายทั้งครอบครัว มีทิศไหนบ้าง ต้องรีบไปดูกัน
ไถ่ถอนจำนองคืออะไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง เรื่องที่คนกู้บ้านต้องรู้
ถึงเวลาทำความเข้าใจความหมาย ความสำคัญ และขั้นตอนของการไถ่ถอนจำนอง เพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้กู้ เมื่อทำการปิดหนี้กับทางธนาคาร
Precast คืออะไร มีข้อดี ข้อเสียอย่างไร
Precast คืออะไร คำถามยอดนิยมของคนซื้อบ้าน แท้จริงแล้วคือบ้านที่ถูกสร้างขึ้นโดยแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป หรือผนังสำเร็จรูปที่ใครๆ รู้จักว่า Prefab แข็งแรง และทนทาน
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย
บ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย ที่จะช่วยให้อยู่แล้วปัง อยู่แล้วสบายทั้งครอบครัว มีทิศไหนบ้าง ต้องรีบไปดูกัน
ไถ่ถอนจำนองคืออะไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง เรื่องที่คนกู้บ้านต้องรู้
ถึงเวลาทำความเข้าใจความหมาย ความสำคัญ และขั้นตอนของการไถ่ถอนจำนอง เพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้กู้ เมื่อทำการปิดหนี้กับทางธนาคาร
บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เตรียมตัวก่อนซื้อ”
คู่มืออสังหาฯยอดนิยม
-
อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ (Refinance) บ้าน คอนโด 2567 ที่ไหนดี | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
-
ไถ่ถอนจำนองคืออะไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง เรื่องที่คนกู้บ้านต้องรู้ อ่านเพิ่มเติม >
-
รถไฟฟ้าสายสีม่วง เชื่อมต่อโครงการน่าอยู่ใจกลางเมืองและปริมณฑล อ่านเพิ่มเติม >
-
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
-
10 วิธีล้างเครื่องซักผ้า ถังซักผ้า ด้วยตนเองเพื่อกำจัดคราบสกปรก อ่านเพิ่มเติม >